Alors que l’achat d’une maison représente un rêve pour beaucoup de Français, la question de l’apport personnel se pose souvent comme un frein à sa réalisation. Pourtant, il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier sans disposer d’un apport. Dans cet article, nous vous expliquerons comment procéder pour acheter une maison sans apport, ainsi que les avantages et inconvénients de cette démarche.
Qu’est-ce que l’apport personnel et pourquoi est-il généralement requis ?
L’apport personnel correspond à la somme d’argent dont dispose un emprunteur pour financer une partie de son achat immobilier. Il est généralement constitué par des économies personnelles, des héritages ou des donations. Cet apport permet de rassurer les banques quant à la solvabilité de l’emprunteur, et ainsi faciliter l’octroi du prêt immobilier. En effet, plus l’apport est important, moins le montant du prêt sera élevé, ce qui diminue le risque pour la banque en cas de défaillance de paiement.
Traditionnellement, les établissements bancaires demandent un apport personnel équivalent à 10 % du montant total du bien, afin de couvrir les frais annexes liés à l’achat (frais de notaire, frais d’agence…). Toutefois, certaines situations peuvent permettre d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Nous allons les détailler ci-dessous.
Les dispositifs permettant d’acheter sans apport
Plusieurs solutions existent pour acquérir une maison sans apport personnel :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : ce prêt aidé par l’État est destiné aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui achètent leur première résidence principale. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % du montant total du bien, sans intérêts ni frais de dossier, et est remboursable sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. Il est accordé sous conditions de ressources et dépend de la zone géographique du bien.
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : ce prêt est également destiné aux primo-accédants et permet de financer l’intégralité du coût de l’opération, y compris les frais annexes. Comme le PTZ, il est accordé sous conditions de ressources et dépend de la zone géographique du bien. Le PAS peut être cumulé avec un PTZ.
- Le Prêt conventionné : ce type de prêt n’est pas réservé aux primo-accédants et peut également financer jusqu’à 100 % du montant total du bien, y compris les frais annexes. Il peut être cumulé avec un PTZ ou un PAS. Les taux d’intérêt sont généralement plus avantageux que ceux des prêts immobiliers classiques.
- Les prêts spécifiques : certaines institutions proposent des prêts immobiliers sans apport, comme le 1 % logement (aussi appelé Action Logement) pour les salariés du secteur privé, ou le prêt fonctionnaire pour les agents de la fonction publique.
Les démarches pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Pour obtenir un prêt immobilier sans apport, il est essentiel de bien préparer son dossier et de mettre en avant ses atouts :
- Réaliser un bilan financier précis : il faut déterminer sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que l’on peut emprunter en fonction de ses revenus et de ses charges. Il est recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %.
- Disposer d’une situation professionnelle stable : les banques apprécient les emprunteurs en CDI ou fonctionnaires, car cela représente une garantie en termes de revenus réguliers. Une ancienneté dans l’entreprise et/ou une expérience professionnelle significative sont également des atouts.
- Avoir une bonne gestion budgétaire : il est important de montrer que l’on sait gérer son budget et épargner régulièrement. Un historique bancaire propre, sans découvert ni incident de paiement, sera apprécié par les établissements prêteurs.
- Faire jouer la concurrence : il est conseillé de consulter plusieurs banques et éventuellement de faire appel à un courtier en prêt immobilier, afin d’obtenir les meilleures conditions de financement possibles.
Les avantages et inconvénients d’acheter une maison sans apport
Acheter une maison sans apport présente des avantages et des inconvénients :
- Avantages : cela permet de réaliser un projet immobilier sans attendre d’avoir constitué un apport personnel suffisant, et de profiter éventuellement de taux d’intérêt intéressants grâce aux dispositifs aidés.
- Inconvénients : le montant du prêt sera plus élevé, ce qui implique des mensualités plus importantes et un coût total du crédit plus conséquent. De plus, les banques sont généralement plus exigeantes en termes de garanties pour accorder un prêt sans apport.
Ainsi, acheter une maison sans apport est tout à fait possible, à condition de bien préparer son dossier et de connaître les dispositifs aidés existants. Il convient néanmoins de peser les avantages et les inconvénients d’une telle démarche, et de bien évaluer sa capacité à rembourser le prêt sur le long terme.