Marseille, deuxième ville de France, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Avec son dynamisme économique, son attractivité touristique et sa qualité de vie méditerranéenne, la cité phocéenne offre de belles opportunités. Mais tous les quartiers ne se valent pas en termes de potentiel locatif et de plus-value. Voici une analyse détaillée des zones les plus prometteuses pour un placement immobilier à Marseille à l’horizon 2025, prenant en compte les évolutions urbaines et les tendances du marché.
Le Vieux-Port et le Panier : le cœur historique en pleine mutation
Le Vieux-Port et le quartier du Panier constituent le centre névralgique et historique de Marseille. Ces zones bénéficient d’un attrait touristique indéniable et d’une atmosphère unique qui séduit autant les visiteurs que les résidents.
Le Vieux-Port, emblème de la ville, connaît une transformation majeure. Les projets de réaménagement des quais et la piétonisation de certaines zones ont considérablement augmenté son attractivité. Les biens immobiliers avec vue sur le port sont particulièrement recherchés, offrant un potentiel locatif élevé, notamment pour la location saisonnière.
Le Panier, plus ancien quartier de Marseille, a vu sa cote grimper ces dernières années. Son dédale de ruelles pittoresques, ses escaliers et ses places ombragées attirent une population branchée et des artistes. La rénovation de nombreux immeubles anciens a contribué à la gentrification du quartier, augmentant la valeur des biens.
Pour les investisseurs, ces quartiers présentent plusieurs avantages :
- Une forte demande locative, tant pour les locations longue durée que pour les locations saisonnières
- Un potentiel de plus-value important, notamment pour les biens à rénover
- Une attractivité pérenne grâce au patrimoine historique et culturel
Cependant, il faut noter que les prix au mètre carré sont parmi les plus élevés de Marseille dans ces zones. Les investisseurs devront être attentifs aux opportunités et prêts à engager des travaux de rénovation pour maximiser leur retour sur investissement.
La Joliette et Euroméditerranée : le nouveau centre d’affaires en plein essor
Le quartier de La Joliette et la zone Euroméditerranée représentent le futur de Marseille en termes de développement économique et urbain. Ce vaste projet de rénovation urbaine, le plus grand d’Europe du Sud, transforme l’ancienne zone portuaire en un quartier d’affaires moderne et dynamique.
Les atouts pour les investisseurs sont nombreux :
- Une forte demande locative de la part des cadres et des entreprises
- Des infrastructures neuves et de qualité
- Une excellente desserte en transports en commun
- La proximité du port de croisière, générant une activité touristique importante
Le quartier accueille de nombreux sièges sociaux d’entreprises, des startups, ainsi que des commerces et des espaces culturels comme les Docks ou le MuCEM. Cette mixité fonctionnelle assure une animation constante et une attractivité durable.
Pour un investissement immobilier, on privilégiera :
Les appartements neufs ou rénovés dans les programmes immobiliers récents, offrant des prestations de standing (climatisation, parking, sécurité).
Les bureaux et locaux commerciaux, particulièrement demandés dans cette zone en pleine expansion économique.
Les studios et petites surfaces, très recherchés par les jeunes actifs et les étudiants attirés par le dynamisme du quartier.
Il faut noter que les prix de l’immobilier dans cette zone ont connu une forte augmentation ces dernières années, reflétant le succès de la transformation urbaine. Toutefois, le potentiel de croissance reste important à l’horizon 2025, notamment avec l’achèvement prévu de nouveaux projets d’aménagement.
Le Prado et Périer : l’élégance bourgeoise et le luxe marseillais
Les quartiers du Prado et de Périer, situés dans les 8ème et 6ème arrondissements, incarnent le chic et le prestige de Marseille. Ces zones résidentielles huppées attirent une clientèle aisée en quête de calme et de standing.
Le Prado, avec sa célèbre avenue bordée de platanes et ses immeubles haussmanniens, offre un cadre de vie privilégié. La proximité des plages du Prado et du parc Borély ajoute à son attrait. Le quartier bénéficie également de la présence du stade Vélodrome, générant une activité économique et locative liée aux événements sportifs.
Périer, quant à lui, se distingue par ses belles demeures et ses résidences de standing. Le quartier est prisé pour son ambiance village, ses commerces de qualité et ses établissements scolaires réputés.
Pour les investisseurs, ces quartiers présentent plusieurs avantages :
- Une valeur immobilière stable et une appréciation constante des biens
- Une demande locative soutenue de la part d’une clientèle CSP+
- Un potentiel intéressant pour la location meublée haut de gamme
- Une faible vacance locative due à l’attractivité pérenne de la zone
Les types de biens à privilégier pour un investissement dans ces quartiers sont :
Les appartements de standing dans les immeubles anciens rénovés ou les résidences récentes de prestige.
Les maisons de ville ou les villas avec jardin, rares et très recherchées dans ces zones urbaines.
Les locaux commerciaux sur les artères commerçantes comme l’avenue du Prado, offrant une belle visibilité aux enseignes.
Bien que les prix au mètre carré soient parmi les plus élevés de Marseille, l’investissement dans ces quartiers reste sûr et rentable sur le long terme, avec un risque limité de dépréciation.
La Corniche et les quartiers Sud : entre mer et collines
Les quartiers situés le long de la Corniche Kennedy et plus généralement les quartiers Sud de Marseille (7ème, 8ème et 9ème arrondissements) offrent un cadre de vie exceptionnel entre mer et collines. Ces zones résidentielles prisées allient la proximité des calanques, des plages et un environnement verdoyant.
La Corniche, avec sa célèbre route longeant la mer, est particulièrement recherchée pour ses vues imprenables sur la Méditerranée. Les quartiers comme Endoume, Bompard ou Roucas Blanc offrent un mélange de résidences modernes et de belles demeures anciennes.
Plus au sud, des quartiers comme Pointe Rouge, Mazargues ou La Panouse séduisent par leur ambiance village et leur proximité avec le Parc national des Calanques.
Les atouts pour les investisseurs sont multiples :
- Un cadre de vie exceptionnel, très recherché par les familles et les CSP+
- Un fort potentiel pour la location saisonnière, notamment estivale
- Une demande locative stable pour les résidences principales
- Des perspectives de plus-value intéressantes, notamment pour les biens avec vue mer
Les types de biens à considérer pour un investissement incluent :
Les appartements dans les résidences récentes avec vue mer, très prisés pour la location saisonnière haut de gamme.
Les maisons individuelles avec jardin, rares et donc très valorisées dans ces quartiers urbains.
Les petites copropriétés dans les noyaux villageois, offrant charme et authenticité.
Il faut noter que les prix dans ces quartiers sont élevés, particulièrement pour les biens avec vue mer. Cependant, la rareté de l’offre et l’attrait constant de ces zones garantissent une bonne valorisation à long terme.
Les quartiers en devenir : miser sur le potentiel de transformation
Pour les investisseurs à la recherche d’opportunités avec un fort potentiel de plus-value, certains quartiers de Marseille en pleine mutation méritent une attention particulière. Ces zones, actuellement moins prisées, font l’objet de projets de rénovation urbaine qui pourraient considérablement augmenter leur attractivité d’ici 2025.
Le quartier de la Belle de Mai, dans le 3ème arrondissement, connaît une transformation progressive. Ancien quartier industriel, il accueille aujourd’hui des espaces culturels comme la Friche de la Belle de Mai et attire une population jeune et créative. Les prix de l’immobilier y sont encore abordables, offrant des perspectives intéressantes pour les investisseurs prêts à parier sur la gentrification du quartier.
Le secteur Euroméditerranée 2, extension du projet initial, englobe des quartiers comme Arenc ou les Crottes. Cette zone fait l’objet d’un vaste plan de réaménagement qui prévoit la création de logements, de bureaux et d’espaces verts. Les investisseurs audacieux peuvent y trouver des opportunités à des prix encore attractifs, en anticipation de la valorisation future du quartier.
Le quartier de Saint-Charles, autour de la gare, bénéficie de la dynamique de rénovation urbaine liée au projet de gare souterraine. L’amélioration des infrastructures et l’arrivée de nouveaux commerces devraient renforcer l’attractivité de cette zone centrale.
Pour ces quartiers en devenir, les stratégies d’investissement à considérer sont :
- L’achat de biens à rénover, permettant une forte plus-value après travaux
- L’investissement dans les programmes neufs des zones en rénovation
- L’acquisition de locaux commerciaux dans les futures zones d’activité
Il est primordial de bien se renseigner sur les projets urbains en cours et à venir, et d’adopter une vision à long terme. Ces investissements comportent un risque plus élevé mais offrent potentiellement les meilleures perspectives de rentabilité à l’horizon 2025.
Stratégies gagnantes pour investir à Marseille en 2025
Pour réussir son investissement immobilier à Marseille en 2025, il est fondamental d’adopter une approche stratégique et bien informée. Voici quelques conseils clés pour maximiser les chances de succès :
1. Diversifier son portefeuille
Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier est une règle d’or en investissement. À Marseille, cela peut se traduire par :
- Investir dans différents types de biens : appartements, maisons, locaux commerciaux
- Cibler plusieurs quartiers aux profils variés
- Mixer les stratégies : location longue durée, location saisonnière, rénovation pour revente
2. Anticiper les évolutions urbaines
Marseille est une ville en constante mutation. Il est crucial de :
- Se tenir informé des grands projets d’aménagement urbain
- Suivre l’évolution des transports en commun, notamment les extensions du métro et du tramway
- Être attentif aux zones bénéficiant de programmes de rénovation urbaine
3. Cibler les micro-marchés porteurs
Au sein même des quartiers, certaines zones spécifiques peuvent offrir un potentiel supérieur :
- Les rues commerçantes en développement
- Les abords des nouvelles infrastructures (écoles, centres commerciaux, espaces culturels)
- Les secteurs bénéficiant d’une vue dégagée ou d’un environnement verdoyant
4. Adapter son offre à la demande locale
Chaque quartier a ses spécificités en termes de population et de besoins locatifs :
- Dans les zones étudiantes, privilégier les petites surfaces et la colocation
- Près des zones d’affaires, miser sur les appartements fonctionnels pour cadres en mobilité
- Dans les quartiers familiaux, proposer des logements avec extérieurs et rangements
5. Investir dans la rénovation énergétique
Avec les nouvelles réglementations thermiques, les biens économes en énergie seront de plus en plus valorisés :
- Privilégier les logements bien isolés ou prévoir des travaux d’isolation
- Opter pour des systèmes de chauffage et de climatisation performants
- Envisager l’installation de panneaux solaires dans les zones bien exposées
6. Rester vigilant sur la fiscalité
Les avantages fiscaux peuvent considérablement améliorer la rentabilité d’un investissement :
- Se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation en vigueur (Pinel, Denormandie, etc.)
- Étudier les zones éligibles aux différents programmes d’aide à l’investissement
- Consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser sa stratégie fiscale
En suivant ces stratégies et en restant à l’écoute des évolutions du marché marseillais, les investisseurs pourront tirer le meilleur parti des opportunités offertes par la cité phocéenne à l’horizon 2025. La clé du succès réside dans une approche informée, proactive et adaptée aux spécificités de chaque quartier et de chaque type de bien.