Les charges locatives, souvent appelées charges récupérables, représentent une part importante des dépenses liées à la location d’un logement. Elles sont réparties entre le locataire et le propriétaire, mais comment s’effectue cette répartition ? Quelles sont les obligations de chacun ? Cet article vous apporte un éclairage sur ces questions et vous aide à mieux comprendre les enjeux des charges locatives.
Qu’est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses relatives à l’entretien courant, aux petites réparations et aux services liés à l’usage d’un logement loué. Elles sont payées par le propriétaire au fur et à mesure qu’elles se présentent, puis remboursées par le locataire selon des modalités définies dans le bail. Les charges locatives comprennent notamment :
- Les dépenses d’eau, de chauffage et d’électricité (hors usage privatif du logement) ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- L’entretien des parties communes (ascenseurs, espaces verts, etc.) ;
- Les frais de gardiennage ou de conciergerie.
Le principe de répartition des charges entre locataire et propriétaire
Selon la législation française, les charges locatives sont réparties entre le locataire et le propriétaire selon le principe de récupérabilité : seules les charges liées aux services rendus au locataire, à l’entretien courant et aux petites réparations peuvent être récupérées par le propriétaire. Les charges qui ne sont pas récupérables sont à la charge du propriétaire.
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des charges récupérables auprès du locataire. Ce décret distingue trois catégories de charges :
- Les charges relatives à la consommation d’eau, de chauffage et d’électricité ;
- Les charges liées à l’entretien des parties communes et des équipements collectifs ;
- Les taxes et redevances liées à l’usage du logement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.).
La répartition des charges dans le bail et les modalités de paiement
Dans un bail de location, il est essentiel de préciser la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire. Le bail doit mentionner la liste des charges récupérables, ainsi que leur mode de calcul (forfaitaire ou au réel).
Le propriétaire peut demander au locataire un acompte sur les charges, appelé « provision pour charges », qui sera régularisé une fois par an en fonction des dépenses réelles engagées. Cette régularisation permet de vérifier que le montant des provisions versées par le locataire correspond bien aux charges réelles et de procéder, si nécessaire, à un remboursement ou à un complément de paiement.
Il est également possible de convenir d’un forfait de charges, c’est-à-dire un montant fixe versé chaque mois par le locataire en plus du loyer. Dans ce cas, il n’y a pas de régularisation annuelle : le montant du forfait ne varie pas en fonction des dépenses réelles. Ce dispositif est surtout utilisé pour les logements meublés ou les résidences avec services (étudiants, personnes âgées, etc.).
Les obligations du propriétaire et du locataire
Le propriétaire est tenu de fournir au locataire un logement décent et conforme aux normes d’habitabilité. Il doit assurer l’entretien et les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état. De plus, il doit informer le locataire sur la répartition des charges et lui fournir les justificatifs des dépenses engagées.
Le locataire, quant à lui, doit payer les charges récupérables selon les modalités prévues dans le bail (provision pour charges ou forfait). Il doit également signaler au propriétaire tout problème lié à l’entretien courant ou aux équipements collectifs pouvant entraîner une augmentation des charges.
Comment contester une charge récupérable ?
Si le locataire estime qu’une charge récupérable est injustifiée ou excessive, il peut demander au propriétaire de lui fournir les justificatifs des dépenses engagées. En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), qui tentera de trouver une solution amiable entre les deux parties. Si la conciliation échoue, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance.
Il est important de noter que le locataire doit continuer à payer les charges contestées pendant la procédure de conciliation ou de justice. En cas de jugement favorable, il pourra obtenir un remboursement des sommes indûment versées.
Dans cet article, nous avons vu que les charges locatives sont réparties entre le locataire et le propriétaire selon le principe de récupérabilité. Le bail doit préciser cette répartition et les modalités de paiement. Les obligations respectives du propriétaire et du locataire en matière de charges doivent être respectées pour assurer une bonne gestion du logement. En cas de litige, la commission départementale de conciliation et, si nécessaire, le tribunal d’instance peuvent être saisis pour trancher le différend.