Se prémunir contre les impayés de loyers est une préoccupation majeure pour les propriétaires bailleurs. Deux options s’offrent à eux : la caution et l’assurance loyers impayés. Quels sont leurs avantages, leurs inconvénients et comment choisir la solution la plus adaptée à vos besoins ? Cet article vous apporte des éléments de réponse.
La caution, une garantie traditionnelle
La caution est un engagement pris par une personne, généralement un proche du locataire, qui s’engage à régler les dettes locatives en cas de défaillance du locataire. Elle est simple à mettre en place et ne nécessite pas de frais supplémentaires pour le propriétaire.
Cependant, la caution présente quelques inconvénients. Tout d’abord, il peut être difficile pour le locataire de trouver un garant solvable. Ensuite, en cas d’impayés, il revient au propriétaire d’effectuer les démarches auprès du garant et éventuellement d’engager une procédure judiciaire si celui-ci ne remplit pas ses obligations. Par ailleurs, la loi a encadré les cautions personnelles pour limiter les abus et mieux protéger les garants.
L’assurance loyers impayés, une protection complète
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie loyers impayés (GLI), est un contrat souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance. En échange d’une cotisation, l’assureur s’engage à indemniser le propriétaire en cas de loyers impayés et à prendre en charge les éventuelles procédures judiciaires nécessaires pour récupérer les sommes dues.
Les avantages de l’assurance loyers impayés sont nombreux : une prise en charge rapide des impayés, des démarches simplifiées pour le propriétaire, une couverture étendue (détériorations immobilières, vacance locative…), et une tranquillité d’esprit pour le bailleur. De plus, la cotisation est déductible des revenus fonciers.
Néanmoins, cette solution présente aussi quelques inconvénients. Tout d’abord, le coût de la cotisation peut être élevé selon les garanties souscrites. Ensuite, l’assureur peut imposer des critères de solvabilité stricts pour les locataires et refuser certains dossiers. Enfin, certaines franchises et plafonds d’indemnisation peuvent limiter la couverture du propriétaire.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour faire le bon choix entre ces deux solutions de garantie contre les risques locatifs, il convient de prendre en compte plusieurs critères :
- Votre niveau de risque : si vous louez un bien dans une zone où la demande locative est forte et que vous pouvez sélectionner un locataire solvable, la caution peut suffire. En revanche, si vous êtes dans une zone où les impayés sont plus fréquents, l’assurance loyers impayés peut être plus adaptée.
- Votre tolérance au risque : si vous souhaitez avoir l’esprit tranquille et éviter les démarches en cas d’impayés, l’assurance loyers impayés est la solution idéale. Si vous êtes prêt à assumer les démarches et le risque financier lié aux impayés, la caution peut être envisagée.
- Le coût de la garantie : comparez le coût de l’assurance loyers impayés avec les frais éventuels liés à la gestion des impayés (procédures judiciaires, huissier…) pour déterminer quelle solution est la plus avantageuse financièrement.
Il est important de noter que ces deux solutions ne sont pas cumulables pour un même logement loué à titre de résidence principale en vertu de la loi ALUR. Toutefois, il est possible de cumuler une caution et une assurance loyers impayés pour les logements étudiants ou meublés.
En conclusion
La caution et l’assurance loyers impayés sont deux solutions permettant de se protéger contre les risques locatifs. Chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’étudier en fonction de votre situation personnelle et du contexte locatif. Prenez le temps de bien peser les pour et les contre, et n’hésitez pas à consulter des professionnels pour vous aider dans votre choix.